Incremento del Salario Mínimo y el Mercado Inmobiliario
Mejorar el ingreso de un 10% de la fuerza laboral en Colombia, implica un retroceso en la capacidad de compra de vivienda del 90% restante.
Este fenómeno se presenta por tres razones, principalmente:
- Inflación de costos (salarios)
- Costo de financiación (interés)
- Expectativas de precios (inflación)
Su impacto puede variar para cada segmento de mercado: Nueva VIS, Nueva No VIS y vivienda Usada.
VIS – Indexación
Los precios VIS y VIP se encuentran indexados (al SMLV) por lo que empleados que devengan 1 salario mínimo mensual mantienen inalterada su capacidad de compra de vivienda VIS / VIP.
No obstante, a diferencia de los 2.4 millones de personas que devengan en Colombia un salario mínimo, hay otros 11,4 millones de trabajadores (y hogares) que devengan un ingreso inferior y no acceden por demás, a un incremento comparable en su renta mensual. En estos casos se amplía la brecha limitando el acceso a vivienda. Baste con considerar que, al aumentar el salario mínimo, el precio de una vivienda VIS aumentó $50 millones y una cuota inicial de 20%, por ejemplo, se incrementó en $10 millones.
La forma en que cierras un ciclo dice mucho de cómo comienzas el siguiente.
Anonimo
Vivienda Nueva No Vis –Transmisión
Si bien, en este segmento, los precios de la vivienda nueva obedecen a otros factores, la evidencia en Colombia indica que un incremento del 10% en el salario mínimo se encuentra asociado a un aumento del orden de 5% en los precios de casas y apartamentos.
Así, es previsible un aumento sustancial del precio de la vivienda en 2026 con motivo del incremento en el salario mínimo teniendo como canales de transmisión, i. las expectativas del mercado, ii. el costo de financiamiento y, iii. costos de mano de obra.
Vivienda Usada – Correlación
El precio de la vivienda usada responde con mayor intensidad a cambios en el salario mínimo. Históricamente, salario y precios se mueven 1 a 1 de manera que las expectativas para este mercado resultan seriamente afectadas: elevadas proyecciones de precio de los inmuebles – y mayor costo de crédito – con un ingreso de los compradores que se rezaga de manera progresiva.
Así, el aumento del salario mínimo impacta de inmediato los precios de la vivienda VIS y rezaga el impacto sobre vivienda No VIS.
En conclusión, con motivo del incremento en el salario mínimo, un 90% de los trabajadores en Colombia ve disminuida su capacidad de compra de vivienda en 2026. La capacidad de compra de vivienda se mantiene en 2026 sólo para dos grandes segmentos de población:
- Personas con ingresos indexados al salario mínimo (11% de los trabajadores)
- Personas con mayores ingresos sea por altos salarios, o por rentas de capital u otros ingresos que permiten mantener su capacidad de pago – con independencia de la evolución del mínimo (3% a 5% de la población)
Y se deteriora para el restante 85% de la población ocupada.
Conclusión
Tras el aumento en el salario mínimo, el mercado de vivienda nueva en Colombia pasa a acentuar su dependencia de la oferta de interés social (60% de la oferta actual de vivienda nueva).
En el caso de vivienda usada, donde se concentra la dinámica del mercado inmobiliario (70% de las transacciones cada año), el impacto es negativo en la medida en que se ha diezmado la capacidad de compra mientras se prevé un aumento significativo en precios. La dinámica en este mercado pasa a depender, en buena medida, de la demanda desde población con salarios superiores o ingresos no derivados de rentas salariales.